- 경매시장에서의 공유지분 가등기 수법의 횡행
부동산 가격의 상승과 경. 공매의 재테크에 올인하는 경매 매수자의 수요가 많아지고 있습니다. 경매 매물은 적은데
경쟁은 치열해서 예전처럼 경매나 공매로 50% 이하에서 낙찰을 보거나 30% 이하로 낙찰을 보는 일이 그리 많지가
않고 수익을 내기가 더욱 힘들어졌습니다.
그래서 아파트 등 일반물건은 남는 것이 없다 보니, 권리분석이 어려운 유치권, 법정지상권이 걸려있는 특수물건에
몰리고 있으나. 이런 리스크가 있는 대부분 대형물건들은 낙찰대금이 상당해서 부담이 큰 데다 낙찰잔금대출이
어려워 자금력이 없는 투자자로서는 엄두가 나지 않을 뿐입니다.
그러다 보니 고의적으로 경매시장의 질서를 흩뜨려 차익을 챙기려는 세력들이 생겨나고 있습니다. 즉 경매절차에서
가장 유치권자, 가장 선순위권리자, 가장 임차인, 등의 소위 가짜권리를 내세워 낙찰가격을 떨어뜨려 저가로
매수하려는 일명 짜고 치는 고스톱판이 벌어지는 것입니다. 이런 사례가 경매시장을 혼탁하게 만들고 있습니다
경매장에서 공유물분할경매. 지분가등기를 이용하는 수법을. 즉 공유지분가등기수법입니다.
공유지분 가등기수법
- 여러 명이 지분으로 공유하는 공유물에 매매나 경매 등으로 전체 공유지분 중 일부 지분만 취득합니다.
- 공유물 분할소송을 제기합니다.
- 공유물분할 소송은 현물분할이 아닌 경매로 팔아 돈으로 배당하는 대금분할의 방법을 이용합니다.
이때 사실 이미 스토리는 짜여 있습니다. 경매분할판결을 받은 후 분할을 위한 경매를 신청하기 전에 일부
지분에 대해 타인과 매매예약을 한 것처럼 꾸며 최선순위 가등기를 설정합니다. 아예 공유물분할 소송을 제기하기
전이나 소송 중에 가등기를 해두는 경우도 있습니다. 담보목적의 가등기가 아니라 나중에 소유권을 넘겨갈 권리를
유보하는 소유권이전가등기를 하는 겁니다.
경매신청을 해 경매가 진행되면 일부 지분에 존재하는 최선순위 가등기는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있어
경매장에서는 여러 번 유찰이 될 것이고 낙찰가는 큰 폭으로 떨어지게 됩니다.
결국은 최선순위 가등기의 비밀을 아는 경매신청 공유자가 단독으로 낙찰받아 엄청난 시세차익을 보는 것이 이들의
시나리오입니다
공유지분 가등기 수법을 무력화 방법을 없는가?
공유물분할을 하기로 판결받아서 경매신청을 하기 전에 일부지분만 이전하는 것 자체가 일단 상식에
반하고 서로 짜고 하는 허위행위에 해당이 됩니다.
공유지분을 경매나 공매로 매수한 후 미리 가등기를 해 둔 뒤 공유물 분할 소송을 제기하여 판결을
받는 경우도 같은 이치라 하겠습니다.
낙찰자는 그래서 이러한 사실을 안다면 '통정허위표시'라는 이유를 들어서 가등기가 무효임을 주장하여
말소돼야 한다는 소송을 하면 됩니다. '통정허위표시'란 상대방과 합의하여 허위로 의사표시를 하는
것으로 허위표시 당사자 사이에는 언제나 무효입니다.(민법 108조)
사실상 매매대금이 지급되지 않았거나 지급된 외관을 만들었다 해도 돈을 주고받은 내역을 끝까지
추적하다 보면 허위매매임이 드러날 수 밖에는 없습니다. 나아가 경매입찰방해죄로 형사고소를
할 수 있고 허위가등기를 했다면 허위 유치권자, 허위임차인과 마찬가지로 경매입찰방해죄로 처벌이
됩니다.
그러나 이러한 무력화 방법에는 사실상 한계가 있는 게 현실입니다. 심증은 있으나 물증이 없다고
누가 보더라도 서로 짜고 통정허위표시로서 가등기를 해 둔 것이 뻔히 보이매도 매매계약을
하고 매매대금도 지급하는 형식을 취하고 매매대금도 주고받은 것으로 증거를 완비한 후
가등기를 한다면 사실상 법원이 쉽게 통정허위표시로 판단하기는 어려워지고 형사고소를
하더라도 수사기관이 사기죄로 보기에도 어려운 게 현실입니다.
이러한 공유지분 가등기수법을 이요하여 경매분할을 청구하는 공유물분할 소송을 제기하여
경매신청을 해서 시세차익을 내려는 개인이나 전문 부동산법인이 다수 생기는 부작용이
상당하다 할 것입니다.
공유물 분할 판결 후 공유지분 가등기 수법의 대법원 판례
2020년 최근 대법원은 이러한 공유지분 가등기 수법에 경종을 울리는 판결을 선고했습니다.
그 내용을 살펴보면 " 대금분할을 명한 공유물분할판결의 별론이 종결된 뒤 해당공유자의 공유지분에
관하여 소유권이전청구권의 순위보전을 위한 가등기가 마쳐진 경우, 대금분할을 명한 공유물분할
확정판결의 효력은 민사소송법 제218조 베 1항이 정한 변론종결 후의 승계인에 해당하는 가등기권자에게
미치므로 특별한 사정이 없는 한 위 가등기상의 권리는 매수인이 매각대금을 완납함으로써 소멸한다."
"경매절차의 매수인이 소유권에 기한 방해배제청구권 행사의 일환으로 가등기권자를 상대로 가등기의
말소를 구할 수 있다".라고 판결했습니다(대법원 2021.3.11. 선고 2020이다 253836 가등기말소(차) 파기환송판결)
무슨 뜻인지 사례를 살펴보면
대금분할을 명한 '공유물분할판결이 무변론으로 선고된 뒤'에 공유물분할판결의 당사자인 A가 B에게 토지
중 자신의 2/8 지분과 건물 중 자신의 1/3 지분에 관하여 '가등기'를 마쳐준 다음, 위 공유물 분할판결의
당사자인 A가 공유물분할을 위한 '경매를 신청'하여 진행된 경매절차에서 토지와 건물에 관한 최고가매수
신고인에 대한 매각허가결정이 확정되고 매각대금이 환납된 사안에서, 최고가매수인이 매각대금을
완납함으로써 B의 가등기상의 권리는 소멸한다고 본 것입니다.
결론적으로 '공유지분권자가 공유물분할소송을 제기하여 변론종결된 뒤에 가등기를 하거나 , 변론 없이
판결이 난 경우 판결이 선고된 뒤에 가등기를 한 경우'에 한해서는 위 판결에 의해 가등기가 말소될 수
있게 되었습니다.
그러나 풀어가야 할 숙제
그러나 여러 가지로 문제는 공유지분을 매수한 자가 '먼저 자기 지분에 대해 소유권이전의 가등기를
한 후 공유물 분할 소송을 제기한 경우'이거나 '공유물분할 소송 진행 중 별론종결 전에 자기 지분에
대해 가등기를 한 경우'에는 위 대법원 판례가 적용될 수 없다는 데 있습니다.
결국 경매절차의 매수인(낙찰자)은 '통정허위표시'라는 이유로 가등기가 무효임을 주장하여 가등기
말소 소송을 하거나 허위의 가등기임을 이유로 경매입찰방해죄로 형사고소를 한 뒤 허위가등기임을
입증하는 수밖에 없는데, 가등기수법이 나날이 진화되어 가므로 그 입증을 하는 입장에서는 상당한
어려움이 있습니다.
따라서 이러한 공유물 분할판결에 기한 경매절차에서 입찰자로서는 일부 공유지분에 설정된 가등기
를 떠안아야 할 수 있음을 판단하고 상당한 주의가 필요합니다.
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