계약갱신요구 관련 분쟁

▶계약갱신 요구권 관련 분쟁

<관련법령 >

1. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약의 갱신을 요구

할 수 있습니다

- (주의) 2020. 12.10. 이전에 체결된 임대차계약의 경우 계약기간이 끝나기 6개월 전부터

1개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

2. 임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대해 법 제6조의 3 제1항 각호의 정당한 사유 없이

거절할 수 없습니다.

2기의 차임연체 ▶ 미납액이 월세 2개월분에 해당하는 경우를 의미
거짓이나 부정한 임차한 경우
합의하에 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우
임차인이 공의, 중과실로 주택이 파손된 경우
주택의 전부 또는 일부 멸실된 경우
철거, 재건축이 필요한 경우
임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
그 밖에 임차인의 의부위반, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

3. 임대인이 실거주 갱신거절 후 2년이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적

주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다

▶ (정당한 사유) 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제 3자에게 임대를 할 수밖에

없는 불가피한 사유를 의미합니다. 가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우

실거주 중 해외 주재원으로 파견되는 경우 등

▶(매매의 경우) 임대인이 실제 거주를 이류로 갱신거절하고 제3자에 매매한 경우 처음부터

실거주할 목적이 없었고 매매의 정황이 있어 해당 행위에 불법성이 인정된다면 손해배상

책임을 질 수 있습니다.

4. 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는

한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 합니다

- 갱신거절 당시 월차임(보증금이 있는 경우 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한
차임으로 전환한 금액을 포함함(환산월차임)의 3개월분
- 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의
2년분
- 임대인의 실제거주로 인한 갱신거절로 임차인이 입은 손해액

▣ 조정절차

● 임대인은 자신의 갱신거절 사유가 정당 하지를 입증해야 하며 특히 실거주의 경우 입증이

없으면 갱신거절이 부당한 것으로 판단될 수 있습니다